Ev Satışında Eş Rızası Gerekir mi?
Tapu sizin adınıza olsa bile cevap değişebilir. Aile konutu kavramı, rızanın nasıl verileceği, şerhin nasıl konulacağı ve rızasız satışın ağır sonuçları — hepsi bu rehberde.
Satılan ev aile konutuysa (ailenizin fiilen yaşadığı ev), eşinizin açık rızası zorunludur — tapu yalnızca sizin adınıza kayıtlı olsa bile. Ev aile konutu değilse (yazlık, yatırımlık, kiradaki ikinci ev) rıza hukuken şart değildir; ancak Yargıtay, eşten habersiz satışı boşanma davalarında kusur sayabilmektedir. Detaylar aşağıda.
Aile konutu; eşlerin ve varsa çocukların yaşam faaliyetlerini merkezleştirdiği, düzenli olarak birlikte ikamet ettikleri konuttur. Kanun bu evi ailenin barınma güvencesi olarak görür ve diğer mülklerden farklı, özel bir korumaya alır. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi nettir:
Yani koruma yalnızca satışı değil; ipotek tesisini ve kiracıyken kira sözleşmesinin feshini de kapsar. Koruma, evlilik sürdüğü ve ev aile konutu niteliğini koruduğu sürece devam eder.
Yanlış. Aile konutunda tapunun kimin adına kayıtlı olduğu önemsizdir. Ev yalnızca sizin adınıza olsa bile, ailenizin yaşadığı konutsa eşinizin açık rızası olmadan satış yapılamaz.
Eksik bilgi. Tapuda aile konutu şerhi varsa satış zaten yapılamaz. Şerh yoksa bile rızasız satış hukuka aykırıdır; ancak bu durumda evi satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir ve hak kaybı yaşanabilir. Bu yüzden şerh, malik olmayan eş için hayati bir önlemdir.
Hayır. Koruma yalnızca aile konutu içindir. Yazlık, yatırım amaçlı ikinci ev veya kiraya verilmiş başka bir daire için hukuken eş rızası aranmaz. Yine de Yargıtay, eşten habersiz mal satışını boşanma davasında güven sarsıcı davranış ve kusur olarak değerlendirebilmektedir.
Rızanın "açık" olması gerekir; sözlü onay veya sonradan "haberim vardı" demek yeterli değildir. Uygulamada üç yol vardır:
En yaygın yöntem: rıza verecek eş, satış (akit) günü tapu müdürlüğünde hazır bulunur ve işlem sırasında rızasını imzayla beyan eder. Çipli kimlik kartını yanında getirmeyi unutmamalıdır.
Eş, imza günü tapuya gelemeyecekse noterde düzenlenen rıza (muvafakat) belgesi verir. Belge, satış başvurusunda tapu müdürlüğüne sunulur.
Yurt dışında yaşayan eş, bulunduğu ülkedeki T.C. konsolosluğunda muvafakatname veya satışı da kapsayan vekâletname düzenletebilir. Kayseri'deki satışlarda Avrupa'daki eşler için en pratik yol budur.
Tapu maliki olmayan eş, evin tapu kütüğüne aile konutu şerhi işlenmesini tek taraflı olarak isteyebilir — diğer eşin onayı gerekmez. Şerh konulduğunda, siz kaldırmadan ev satılamaz ve ipotek edilemez; üçüncü kişiler de "bilmiyordum" diyemez.
Başvuru için iki yol var: evlilik cüzdanı ve yerleşim yeri belgesiyle tapu müdürlüğüne gitmek, veya çok daha pratiği — Web Tapu üzerinden online başvuru. Web Tapu'da Başvuru İşlemleri bölümünden aile konutu şerhi talebi oluşturulabilir; sistemin kullanımını adım adım anlattığımız rehberimize göz atabilirsiniz.
Rızası alınmayan eş, satışın geçersizliğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir. Aile konutu şerhi varken yapılmış bir devir, iptale açık bir işlemdir.
Yargıtay, eşten habersiz ev satışını "ekonomik anlamda güven sarsıcı davranış" olarak kabul etmiş; bunu boşanma gerekçesi ve tazminat nedeni saymıştır.
Rıza eksikliği yalnızca satıcının değil, alıcının da sorunudur: dava süreci aylar sürebilir, ödeme ve tapu askıda kalır. Bu yüzden profesyonel bir satışta eş rızası daha ilan aşamasında netleştirilir.
25 yıldır Kayseri'de ev satıyoruz ve eş rızası, şerh, vekâlet gibi konuları daha ilan aşamasında netleştiriyoruz — satış masasında sürpriz yaşanmasın diye. Evinizi gerçek satış verisine dayalı doğru fiyatla, ortalama 21 günde satıyoruz. Önce evinizin güncel değerini hesaplayın, sonra ücretsiz analiz için yazın.
WhatsApp'tan Ücretsiz Analiz veya arayın: 0534 528 31 16Ev aile konutuysa evet, gerekir. TMK 194 korumasında belirleyici olan tapudaki isim değil, evin ailenin fiilen yaşadığı konut olmasıdır. Aile konutu değilse (yazlık, yatırımlık) hukuken rıza aranmaz.
Hayır. Aile konutu koruması evlilik birliğine bağlıdır; boşanma kararı kesinleştiğinde koruma ve şerh hükmünü yitirir, eski eşin rızası aranmaz. Boşanma davası devam ederken ise koruma sürer — bu dönemde satış planlıyorsanız mutlaka hukuki destek alın.
TMK 194/2 uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz. Mahkeme, satışın aile yararına olup olmadığını değerlendirir ve koşullar uygunsa rıza yerine geçen karar verebilir.
Rızasız satış hukuka aykırıdır ve tapu iptal-tescil davası açılabilir; ancak şerh yoksa evi satın alan kişinin aile konutu olduğunu bilmeyen iyi niyetli üçüncü kişi olması ihtimalinde kazanımı korunabilir. Her olay kendi delillerine göre değerlendirilir — bu durumdaysanız vakit kaybetmeden bir avukata danışın. Önleyici çözüm her zaman şerhtir.
Evet. TMK 194 yalnızca satışı değil, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayan tüm işlemleri kapsar — ipotek tesisi de buna dahildir. Bankalar kredi işlemlerinde aile konutu için eş muvafakatini zaten şart koşar.
Yurt dışındaki eş, bulunduğu ülkedeki T.C. konsolosluğundan muvafakatname veya vekâletname düzenletebilir; Türkiye'ye gelmesi gerekmez. Korun Emlak olarak Avrupa'daki Kayserili ev sahiplerinin satışlarında bu süreci düzenli olarak yönetiyoruz.
