İpotekli Ev Satılır mı? Tapuda İpotek, Haciz ve Şerh Varsa Satış Nasıl Yapılır?
İpotekli ev satılabilir. Ancak ipotek, satışla kendiliğinden kalkmaz — temiz tapu için borcun kapatılıp ipoteğin tapudan terkin edilmesi gerekir. Kayseri'de ipotekli, hacizli veya şerhli evinizin satış yolunu birlikte planlayalım.
Önemli: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her tapu kaydı kendine özgüdür; işlemden önce güncel takyidat (tapu kayıt) belgesi mutlaka kontrol edilmelidir.
Hayır, ipotek tek başına satışa engel değildir. İpotek, tapuda görünen bir borç teminatıdır; banka bu kayıtla yalnızca borç ödenmezse evin satışını talep edebilir, eve doğrudan el koyamaz. Bu nedenle ipotekli ev satılabilir — fakat ipotek, satış gerçekleşince kendiliğinden kalkmaz.
Borç tamamen kapandığında, malik alacaklıdan (bankadan) ipoteğin tapudan terkin (fek) edilmesini isteyebilir. Bugün bankalar bunu çoğunlukla TAKBİS üzerinden elektronik olarak yapar; ancak işlem otomatik değildir, terkin/fek başvurusu gerekir.
Yasal dayanak: Türk Medeni Kanunu m.883 — "Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir."İpotekli bir evi satmanın üç temel yolu vardır. Hangisinin sizin için uygun olduğu, kalan borç ve alıcının ödeme şekline göre değişir.
Satıcı bankaya olan borcunu kapatır, banka fek/terkin işlemini başlatır. Tapu temiz hale geldikten sonra satış yapılır. Alıcı için en güvenli ve en hızlı sonuçlanan yoldur.
En güvenliAlıcının ödeyeceği bedelin bir kısmıyla bankadaki kredi kapatılır, kalan tutar satıcıya ödenir. Bankadan güncel borç kapama tutarı alınır, ödeme belgeli yapılır; tapu devri ile ipotek kaldırma aynı gün koordine edilir (blokeli çek / güvenli ödeme sistemi).
Yaygın yöntemAlıcı evi mevcut kredi borcuyla devralır; ipoteğin muhatabı değişir, satıcının borcu kapanır. Mümkündür ama alıcı açısından risklidir; faiz, vade ve ödeme planı değişebilir. Bu yüzden süreç dikkatle yönetilmelidir.
Dikkat gerektirirKayseri'de ipotekli ev satmadan önce evinizin güncel değerini öğrenmek ve adım adım ev satış sürecini planlamak sizi hem zamandan hem de gereksiz masraftan korur.
En büyük hata, "satıştan sonra ipotek kalkar" düşüncesiyle hareket etmektir. İpotek kendiliğinden kalkmaz. Aşağıdaki adımlar atlanırsa hem alıcı kaçar hem de satış riske girer.
Tapudaki her şerh satışı tamamen engellemez. Ancak bazı şerh, beyan ve kısıtlamalar işlemi durdurabilir, geciktirebilir veya alıcı için ciddi risk oluşturur. Bu yüzden güncel takyidat kaydı incelenmeden satış sürecine başlanmamalıdır.
| Tapudaki kayıt | Satışa etkisi |
|---|---|
| İpotek | Satılır — borç kapatılır veya alıcıya devredilir; kaldırılmazsa alıcı ipotekli devralır. |
| İhtiyati tedbir / "satılamaz" şerhi | Engel — mahkeme kaldırmadan tapu devir işlemi yapmaz. |
| Haciz (banka / şahıs — özel) | Riskli — devredilebilir ama alıcı borcu/haczi yüklenir; temiz satış için kaldırılması önerilir. |
| Kamu haczi (vergi / SGK) | Engel — borç ödenmeden devir yapılamaz. |
| İflas / konkordato şerhi | Engel — tasarruf yetkisi kısıtlıdır, malik tek başına satamaz. |
| Aile konutu şerhi | Şartlı — eşin açık rızası olmadan satılamaz (TMK m.194). |
| İntifa / oturma hakkı | Şartlı — mülkiyet devredilse de hak yeni malikte devam eder; yeni malikin kullanım, oturma veya kiraya verme hakkını kısıtladığı için genellikle alıcılar tarafından kabul edilmez. Aile içi veya yakın akrabalık söz konusuysa kabul edilebilir. |
| Satış vaadi / kira / önalım (şufa) şerhi | Riskli — alıcıyı bağlayan haklar doğurabilir, dikkatle incelenmelidir. |
| Kamulaştırma / riskli yapı / rezerv alan beyanı | Etkili — satışı engellemeyebilir ama değer ve alıcı kararı üzerinde ciddi etki yapar. |
TMK m.1010'a göre; çekişmeli haklara ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas ve konkordato gibi işlemler tapu kütüğüne tasarruf yetkisini kısıtlayan şerh olarak işlenebilir. Şerhleri Web-Tapu üzerinden takyidat belgesiyle önceden görmek mümkündür.
Yanlış planlanan bir satış hem alıcıyı kaçırır hem de tapuda işlemin iptaline yol açabilir. Mülkünüzün tapu kaydını, banka borcunu ve olası şerhleri birlikte analiz edip size özel güvenli bir satış planı oluşturalım.
Evet. İpotek tek başına satışa engel değildir. İpotekli ev; borcun kapatılıp ipoteğin tapudan terkin edilmesiyle, satış bedeliyle borcun kapatılmasıyla veya alıcının krediyi/ipoteği devralmasıyla satılabilir.
İpotekli taşınmazın devri için ipotek alacaklısının (bankanın) iznine ihtiyaç yoktur. Ancak pratikte güvenli bir satış için borcun kapatılması, devredilmesi veya alıcının yeni kredi düzenlemesi gerektiğinden süreç bankayla koordineli yürütülür.
Hayır. Borç bitse bile tapudaki ipotek şerhi otomatik silinmez. Bankadan fek/terkin işleminin başlatılması gerekir; bankalar bunu genellikle TAKBİS üzerinden elektronik yapar. Satıştan önce ipoteğin kalkıp kalkmadığı mutlaka kontrol edilmelidir (TMK m.883).
Duruma bağlıdır. Özel alacaklı (banka/şahıs) haczinde taşınmaz devredilebilir ama alıcı haczi/borcu yüklenir; bu yüzden temiz satış için haczin kaldırılması önerilir. Kamu haczinde (vergi, SGK) ise borç ödenmeden devir yapılamaz.
Tapu tek kişi adına olsa bile, aile konutu şerhi varsa diğer eşin açık rızası olmadan satış yapılamaz (TMK m.194). Rıza alındığında veya şerh usulüne uygun kaldırıldığında satış gerçekleştirilebilir.
Güncel tapu/takyidat kaydı, kimlik, geçerli DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi ve belediyeden alınan emlak vergisi "borcu yoktur" yazısı temel belgelerdir. İpotek varsa bankadan güncel borç kapama tutarı ve fek/terkin süreci de planlanır.
Süre fiyatlama, evin durumu ve tapu kaydındaki kayıtların çözülmesine göre değişir. Doğru fiyatlama ve şeffaf bir süreçle satışlar Korun Emlak'ta ortalama 21 günde tamamlanmaktadır. İpotek/şerh durumunun önceden çözülmesi süreci belirgin biçimde hızlandırır.
Tapu takyidat belgesi, taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı, aile konutu şerhi, tedbir, satış engeli veya kısıtlama olup olmadığını gösterir. e-Devlet üzerinden alınır:
Tapu ve Kadastro'ya göre takyidat; mülkiyet hakkını kısıtlayan şerh, beyan, irtifak, rehin gibi kayıtların genel adıdır. Satıştan önce evin "temiz tapu" olup olmadığını, yani satışa engel ya da alıcı açısından riskli bir durum bulunup bulunmadığını görmeye yarar.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İpotek, haciz, şerh ve tapu süreçleri her dosyada farklılık gösterebilir; bağlayıcı kararlar için güncel takyidat belgesi incelenmeli ve gerektiğinde avukat, banka ve tapu müdürlüğüyle birlikte değerlendirilmelidir.
