Kayseri Ev Satışı — Sık Sorulan Sorular ve Net Cevaplar

İlk adım ilan vermek değil, gerçek satış değerini öğrenmektir. Çünkü fiyatı yanlış kuran bir ilan, ilk günlerde en değerli alıcı dalgasını kaçırır ve "satılmayan ev" algısı oluşur. Sıralama şu olmalı: doğru değerleme → evi gösterime hazırlama → güçlü ilan → planlı pazarlama. Başlamadan önce ücretsiz bir değerleme almanız, tüm sürecin temelini doğru kurar.

Büyük tadilatlar çoğu zaman maliyetini geri kazandırmaz; alıcı kendi zevkine göre yeniden yapmak ister. Ama düşük maliyetli "ferahlatma" işleri (boya, temizlik, küçük tamirler, fazla eşyanın kaldırılması) algıyı ve fiyatı belirgin biçimde yükseltir. Kural: pahalı yenileme değil, ucuz ferahlık. Hangi dokunuşun değer kattığını evinizi görüp söyleyebiliriz.

"En iyi zamanı beklemek" çoğu satıcıya pahalıya patlar; çünkü piyasayı kimse birebir zamanlayamaz. Doğru zaman, evi doğru fiyatla ve doğru hazırlıkla piyasaya sürdüğünüz zamandır. İlkbahar–erken yaz hareketliliği görece yüksektir ama her dönemde alıcı vardır. Asıl belirleyici mevsim değil, fiyatlama ve sunumdur.

Temelde tapu belgesi, kimlik, güncel emlak vergisi durumu, varsa kat mülkiyeti/iskân ve zorunlu DASK (deprem sigortası) poliçesi gerekir. Tapu devri öncesi belediyeden "rayiç bedel" ve "borcu yoktur" yazıları da istenir. Eksik belge satışı son anda kilitler; biz süreç başında kontrol listesini sizinle birlikte çıkarırız.

Aynı evi 5–6 ilanla farklı emlakçılara vermek "satılmıyor herhalde" algısı oluşturur, fiyat tutarsızlığı doğurur ve kimse ciddi pazarlama yatırımı yapmaz. Tek yetkili satış; tek tutarlı fiyat, tek sorumlu danışman ve gerçek pazarlama bütçesi demektir. Saha verimiz, tek yetkili portföyün belirgin biçimde daha hızlı satıldığını gösteriyor.

Bu nakit dengenizle ilgili bir karardır. Önce alırsanız iki yükü aynı anda taşıma ve mevcut evi "acil satma" baskısına girme riski vardır — ki bu fiyatı aşağı çeker. Çoğu durumda önce satış sürecini netleştirip alıcıyla uygun teslim takvimi kurmak daha güvenlidir. Sizin durumunuza özel bir takvimi birlikte planlayabiliriz.

İkisinin de avantajı var. Boş ev daha ferah ve büyük algılanır, gezdirmesi kolaydır. Oturulan ev "yaşanabilir" hissi verir ama dağınıklık ve fazla eşya algıyı düşürür. Hangisi olursa olsun belirleyici olan sunumdur: sade, temiz, ferah ve iyi fotoğraflanmış bir ev her iki durumda da öne çıkar.

Gerçek değer; konum, kat, yaş, m², ısıtma, site/bina durumu ve en önemlisi aynı bölgede gerçekten satılmış benzer evlerin (emsal) fiyatlarıyla belirlenir — ilan fiyatlarıyla değil. Bizim hesabımız internetteki "tahmini değer" araçlarından farklıdır; sahada o mahallede ne kadara el değiştirdiğini biliriz. Evinizin gerçekçi satış aralığını ücretsiz çıkarıyoruz: değerleme talebi.

Hayır. İlan fiyatı satıcının istediği rakamdır; gerçek satış fiyatı genellikle bunun altında, pazarlık sonrası oluşan rakamdır. Komşunun aylardır satılmayan yüksek ilanına bakıp fiyat belirlemek en sık yapılan hatadır. Doğru referans, "ilan edilen" değil "satılan" fiyattır.

Bu, satıcıların en pahalıya mal olan inancıdır. Fazla yüksek fiyat, evin doğru alıcı kitlesinin arama sonuçlarında hiç görünmemesine neden olur; ilan eskidikçe "bunda bir sorun var" algısı oluşur ve sonunda piyasanın altına düşürerek satarsınız. Doğru kurulan fiyat hem hızlı satar hem de pazarlıkta sizi güçlü tutar.

Ekspertiz, yetkili kuruluşların evin değerini belirleyen resmi raporudur. Normal bir nakit satışta zorunlu değildir; ancak alıcı kredi kullanacaksa banka mutlaka ekspertiz yaptırır. Bizim verdiğimiz ücretsiz piyasa değerlemesi ise satışa başlamadan önce doğru fiyatı kurmanız içindir; resmi banka ekspertizinden farklıdır.

Banka ekspertizi temkinlidir; bankanın riskini koruduğu için çoğu zaman piyasa satış fiyatının biraz altında kalabilir. Bu, evinizin "değersiz" olduğu anlamına gelmez. Önemli olan, satış fiyatı ile ekspertiz değeri arasındaki farkın alıcının peşinatıyla kapanabilir olmasıdır — yoksa kredi süreci tıkanır. Bu dengeyi baştan kurmak satışı kurtarır.

Bir ilanın en değerli dönemi ilk 10–15 günüdür; çünkü o anda piyasada bekleyen tüm hazır alıcılar evinizi yeni görür. Fiyat yüksekse bu dalgayı kaçırırsınız ve geriye sadece "ucuzlamasını bekleyen" alıcılar kalır. Sonunda yapılan indirimler, doğru fiyattan satmaktan daha çok kaybettirir. Yani yüksek fiyat = hem zaman hem para kaybı.

Hayır. Kayseri'deki evinizin gerçekçi satış aralığını çıkarmamız tamamen ücretsiz ve yükümlülüksüzdür. Değerlemeden sonra satışa hazır olup olmadığınıza siz karar verirsiniz. Hemen talep edin.

Fiyatı yüksek tutmak kadar düşük tutmak da pahalıya mal olur. Değerinin altında verilen ev hızlı satılır ama cebinizde kalması gereken ciddi bir tutarı geride bırakırsınız; bu kayıp sonradan telafi edilemez. "Bir an önce kurtulayım" hissinin doğru fiyatı gölgelemesine izin vermeyin. Tek korunma yolu, ilana çıkmadan önce satılmış emsallere dayalı gerçek bir aralık belirlemektir. Ücretsiz değerlememizde hem üst hem alt sınırı netleştirir, ne kazanıp ne kaybedebileceğinizi tahminle değil veriyle görürsünüz.

Kendiniz de satabilirsiniz; ama pratikte çoğu "sahibinden" satıcı fiyatı yanlış kurar, gün boyu gereksiz aramalarla ve "sadece bakıyorum"cularla uğraşır, pazarlıkta zayıf kalır ve sonunda daha ucuza satar. İyi bir danışmanın işi sadece "kapı açmak" değil; doğru fiyatlama, ciddi alıcıyı filtreleme, güçlü pazarlama ve pazarlığı sizin lehinize yönetmektir. Çoğu zaman ödediğiniz komisyondan fazlasını kazandırır.

Komisyon, satış bedeli üzerinden anlaşılan bir orandır. Korun Emlak'ta oranımız %2 + KDV'dir ve bunun dışında gizli/ek bir ücret yoktur. Komisyon hizmet hak edildiğinde — yani satış gerçekleştiğinde — ödenir; öncesinde değil.

Tek yetki; evin satışını belirli bir süre için tek bir ofisin yürütmesidir. Avantajı şudur: tutarlı tek fiyat, evi gerçekten sahiplenen ve gerçek pazarlama bütçesi ayıran tek sorumlu danışman, ve "her yerde farklı fiyatla duran ev" algısının ortadan kalkması. Bu yüzden tek yetkili evler genellikle daha hızlı ve daha iyi fiyata satılır.

Bakacağınız işaretler: yetki belgesi var mı, bölgeyi gerçekten tanıyor mu (emsal satışları sayabiliyor mu), size hoşunuza gidecek yüksek rakam mı veriyor yoksa gerçekçi fiyat mı söylüyor, pazarlama planını net anlatabiliyor mu, ve sizi sıkıştırmadan bilgilendiriyor mu. Sadece "iyi fiyat veririm" diyen değil, satış sürecinin tamamını yöneten danışmanı seçin.

Yetki Belgesi, emlak ofisinin yasal olarak bu işi yapma iznini gösteren resmi belgedir. Belgesiz "danışmanlarla" çalışmak hem hukuki hem de mali risk taşır. Korun Emlak'ın yetki belge numarası 3800066'dır — şeffaflık ve güvence için baştan paylaşırız.

Ciddi bir ofis sadece bir portala ilan girmez. Profesyonel fotoğraf/sunum, doğru anahtar kelimelerle güçlü ilan metni, çoklu portal yayını, kendi web ve sosyal medya kanalları, gerektiğinde hedefli dijital reklam ve mevcut alıcı havuzuna doğrudan ulaşmayı birlikte kullanır. Biz tüm dijital pazarlamamızı kendi içimizde yönetiriz; eviniz için kanıtlanmış kanalları kullanırız.

Bizde hayır. Anlaştığımız %2 + KDV dışında "dosya ücreti", "ilan ücreti", "fotoğraf ücreti" gibi sürpriz kalemler yoktur. Ne ödeyeceğinizi baştan, yazılı olarak bilirsiniz.

Hayır. Komisyon yalnızca satış gerçekleştiğinde hak edilir. Satış olmazsa bizden ücret ödemezsiniz; üstelik ön değerleme ve danışmanlık ücretsizdir. Risk bizde — siz yalnızca sonuç için ödersiniz.

Bölgesel referanslara göre Kayseri'de ortalama satış süresi 60 gün civarındadır (Endeksa). Bizim portföyümüzde ise doğru fiyatlama ve aktif pazarlama sayesinde ortalama ~21 gündür. Süre; fiyatın doğruluğuna, konuma ve sunuma göre değişir — en güçlü değişken fiyattır.

Genellikle tek bir sebep vardır: fiyat piyasanın üzerindedir. Diğer sık sebepler; zayıf/karanlık fotoğraflar, eksik veya hatasız olmayan ilan metni, evin dağınık gösterilmesi ve birden çok emlakçıda farklı fiyatlarla durması. İyi haber: bunların hepsi düzeltilebilir. Uzun süredir satılmayan evlere özel bir "yeniden konumlandırma" yöntemimiz var.

Sırasıyla: doğru fiyat (en güçlü kaldıraç), profesyonel fotoğraf, evi sade ve temiz gösterme, hızlı ve esnek gezdirme, ve evi gerçekten pazarlayan tek yetkili bir ofis. Bu beş unsuru bir araya getirdiğimizde satış süresi belirgin biçimde kısalır.

Çünkü ilan yayınlandığı an, o bölgede aylardır arayan tüm hazır alıcılar evinizi ilk kez görür — en yoğun ilgi ilk 10–15 gündedir. Bu pencerede fiyat ve sunum doğruysa en iyi teklifler gelir. Yanlışsa bu dalga boşa gider ve sonradan toparlamak çok daha zordur. Bu yüzden "ilk gün hazır" girmek kritiktir.

Bir miktar evet — ilkbahar ve erken yaz görece hareketlidir, kış ayları biraz sakindir. Ama bu farkı abartmamak gerekir; her dönemde gerçek alıcı vardır ve "uygun mevsimi beklerken" piyasa değişir, ev eskir. Doğru fiyatlı bir ev her mevsim satılır.

Başlıca kalemler: tapu harcı, belediyeden alınacak rayiç/borç yazıları, zorunlu DASK poliçesi, varsa emlak vergisi geçmiş borçları ve emlakçı komisyonu. Bazı durumlarda satış kazancı üzerinden değer artış kazancı vergisi de gündeme gelir. Tutarlar güncel mevzuata göre değişebildiği için kesin rakamları tapu müdürlüğü veya bir mali müşavirden (SMMM) teyit etmenizi öneririz.

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden hesaplanır ve yasal olarak alıcı ile satıcı arasında bölüşülür; uygulamada kimin ödeyeceği taraflar arasında konuşulur. Güncel harç oranı zamanla değişebildiği için kesin tutar için tapu müdürlüğünü esas alın. Devir öncesi harcın yatırılmış olması gerekir.

Konuyu belirleyen "elde tutma süresi"dir. Konutu edindiğiniz tarihten itibaren 5 yıl içinde satarsanız, alış ile satış arasındaki kazanç (yasal istisna ve endeksleme sonrası) değer artış kazancı vergisine tabi olabilir. 5 yılı doldurduktan sonra yaptığınız satışta bu kazanç gelir vergisinden istisnadır. Miras yoluyla edinilen konutlar farklı değerlendirilir. Kişisel durumunuza özel hesap için mutlaka bir SMMM'ye danışın.

Kısaca: bir konutu aldıktan sonra 5 yıl geçmeden satarsanız elde ettiğiniz kâr vergiye tabi olabilir; 5 yıl dolduktan sonra satarsanız bu kâr için gelir vergisi doğmaz. Süre, tapuda mülkiyetin size geçtiği tarihten başlar. Bu yüzden satış zamanlaması bazen vergi açısından da önem taşır.

Artık satış başvuruları e-Devlet ile entegre WebTapu sistemi üzerinden dijital olarak başlatılır; tapu müdürlüğüne doğrudan sıraya girmek geride kaldı. Kısaca akış şöyledir: malik e-Devlet şifresiyle WebTapu'ya girer, Başvuru Yap → Satış adımından tarafları ve satış bedelini bildirir; randevu ise WebTapu, e-Devlet, ALO 181 veya tkgm.gov.tr üzerinden alınabilir. Ardından tapu harcı ve döner sermaye ücreti yatırılır, belirlenen randevuda taraflar (ya da vekilleri) hazır bulunup imzalar ve devir tamamlanır. Bu dijital süreci, evrak kontrolünden randevuya kadar sizin adınıza yönetiriz.

Genel olarak: tapu senedi, tarafların kimlikleri (ve fotoğraf), belediyeden rayiç bedel ve borcu yoktur yazısı, zorunlu DASK poliçesi ve harç dekontu. Vekaletle işlem yapılacaksa noter vekaletnamesi gerekir. Tapu randevusu öncesi tüm belgelerin tam olması, devrin aynı gün tamamlanması için şarttır — bunu sizin adınıza takip ederiz.

Hayır. Tapu müdürlüklerinde sürücü belgesi (ehliyet) geçerli bir kimlik sayılmaz. İşlem için fotoğraflı T.C. Kimlik Kartı veya geçerli pasaport gerekir. Bu yeni bir değişiklik değil, uzun süredir uygulanan bir kuraldır; ama en sık atlanan ayrıntılardan biridir. Tapu randevusuna giderken kimlik kartınızı yanınıza almayı unutmayın.

Evet, konutlarda tapu devri için geçerli bir DASK poliçesi aranır. Poliçe yoksa veya süresi dolmuşsa devir öncesi yenilenmesi gerekir. Bu, son anda satışı geciktiren en yaygın eksiklerden biridir; baştan kontrol ediyoruz.

Tapuda bedeli düşük göstermek (harçtan kaçınmak için) hem yasal değildir hem de ileride ciddi vergi/ceza ve hukuki sorun doğurur; ayrıca alıcı kredi kullanacaksa zaten ekspertiz değeri esas alınır. Doğru ve gerçek bedeli beyan etmek hem güvenli hem de doğru olandır.

Sağlıklı bir satışta ödeme ve tapu devri eş zamanlı kurgulanır: peşin alımlarda para genellikle banka kanalıyla (EFT/havale veya bloke çek) devir anında el değiştirir; kredili alımlarda banka, tapu devri sonrası satış bedelini doğrudan satıcı hesabına aktarır. Önemli olan "önce devret, sonra alırsın" gibi riskli kurgulardan kaçınmaktır. Süreci güvenli sıralamayla yönetiriz.

Rayiç bedel, belediyenin emlak vergisine esas aldığı resmi (asgari) değerdir; tapuda beyan edilen satış bedeli bu rakamın altında olamaz. Ancak rayiç bedel çoğu zaman gerçek piyasa değerinin altında kalır — yani evinizin satış fiyatı değildir, yalnızca resmi bir alt tabandır. Bu yüzden satış fiyatınızı rayiç bedele göre değil, güncel piyasa ve emsal satışlara göre belirlemelisiniz. Geçerli rayiç bedeli ilgili belediyeden öğrenebilir, satılabilir piyasa fiyatınızı ise ücretsiz değerlememizle netleştirebilirsiniz.

İlk filtre neredeyse her zaman fiyat ve fotoğraflardır — alıcı evi görmeden önce bunlara bakıp eler. Gezerken ise konum/ulaşım, kat ve ışık, oda kullanımı, ısınma, bina/site durumu ve "ek masraf çıkar mı" kaygısı öne çıkar. Duygusal olarak ise "ferah ve bakımlı" hissi satışı belirler.

Çok gezilip teklif gelmemesi klasik bir sinyaldir: fiyat, evin gerçek değerinin üzerinde. İlan ilgi çekiyor (demek ki fotoğraf/konum iyi) ama alıcı yerinde görünce "bu paraya değmez" diyor. Tam tersi durumda — hiç gezilmiyorsa — sorun fiyattan çok ilan görünürlüğü veya fotoğraflardadır. Hangisi olduğunu rakamlarla teşhis ederiz.

Pazarlığın temeli doğru kurulmuş fiyattır; tutarlı bir rakam, savunulabilir bir konumdur. Duygusal tepki vermek, "hiç inmem" ya da panikle büyük indirim yapmak iki uçta da kaybettirir. Profesyonel pazarlıkta amaç, alıcıyı kaçırmadan en yüksek gerçekçi rakamda buluşmaktır — bu süreci sizin adınıza biz yönetiriz.

Sahibinden satışın en yorucu yanı budur: ciddi olmayan gezmeler, gece gündüz gelen sorular, gelmeyen randevular. Bir danışman alıcıyı baştan filtreler (bütçesi var mı, kredi gerekiyor mu, gerçekten alıcı mı) ve sadece nitelikli kişileri evinize getirir. Böylece hem güvenliğiniz hem zamanınız korunur.

Evet. Hareketli/yükselen piyasada doğru fiyatlı ev hızla satar, beklemenin anlamı azdır. Durgun/inişli piyasada ise gecikmek pahalıdır — fiyatı baştan gerçekçi kurup ilk dalgayı yakalamak en güvenli yoldur. Her iki senaryoda da "bekleyip görelim" çoğu zaman en kötü stratejidir.

Kocasinan, Kayseri'nin en geniş ve çeşitli ilçelerinden biridir; merkezi konumlardan yeni gelişen bölgelere kadar farklı alıcı profilleri vardır. Bu yüzden fiyatlama mahalle bazında ciddi değişir — Beyazşehir ile merkezdeki eski bir bina aynı mantıkla fiyatlanamaz. Mahalle düzeyinde emsal bilmek burada belirleyicidir. Kocasinan sayfası.

Melikgazi talebi yüksek bir ilçedir; ama içinde hem prestijli yeni site bölgeleri hem de daha uygun fiyatlı semtler birlikte bulunur. Mimarsinan ve Yıldırım Beyazıt gibi bölgeler Melikgazi'ye bağlıdır. Doğru alıcı kitlesini hedeflemek ve fiyatı mahalleye göre kurmak satış hızını doğrudan etkiler. Melikgazi sayfası.

Talas, üniversite yakınlığı ve gelişen yeni konut bölgeleriyle hareketli bir ilçedir; hem aile hem yatırım/öğrenci talebi vardır. Yeni ve site içi konutlarda sunum ve site özellikleri ön plana çıkar. Doğru konumlanan Talas evleri görece hızlı alıcı bulur. Talas sayfası.

Bunlar ayrı ilçe değil, ilçelere bağlı bölgelerdir: Erkilet Kocasinan'a, Belsin ve İldem ise Melikgazi'ye bağlıdır. Her birinin kendi alıcı profili ve fiyat aralığı vardır; genel ilçe ortalamasıyla fiyatlamak hata olur. Bu bölgelerde bizzat saha bilgimizle doğru emsali kullanırız.

Bölgeden çok doğru fiyat belirleyicidir; talebi yüksek bir mahallede bile yanlış fiyatlı ev bekler, talebi orta bir mahallede doğru fiyatlı ev hızla gider. Yine de ulaşımı kolay, yeni ve site avantajı olan bölgelerde dönüş genelde daha hızlıdır. Sizin mahallenizin gerçek hızını ücretsiz değerlemede paylaşırız.

Üç ilçede de mantık aynıdır ama ağırlıklar değişir: Talas'ta site/sosyal donatı ve ulaşım, Melikgazi'de merkez mahalle konumu ve bina yaşı, Kocasinan'da bölge talebi ve yakın satılmış emsaller öne çıkar. Her mahallenin kendi alıcı profili ve fiyat dinamiği vardır; bu yüzden "ilçe ortalaması" değil, sizin sokağınızdaki gerçek emsal satışlar esas alınmalıdır. Bölgeye özel bilgi için Kocasinan, Melikgazi ve Talas sayfalarımıza, evinize özel fiyat için ise ücretsiz değerlemeye göz atın.

En yaygın beşi: (1) fiyatı duygusal/yüksek belirlemek, (2) aynı evi çok sayıda emlakçıya farklı fiyatlarla vermek, (3) zayıf/karanlık fotoğraflarla ilan vermek, (4) evi dağınık/eksik göstermek, (5) ilk değerli alıcı dalgasını yanlış fiyatla kaçırmak. Bu hataların ortak sonucu aynıdır: ev bekler ve sonunda daha ucuza satılır.

"Ben bu eve şu kadar emek/para harcadım" hissiyle belirlenen fiyat, alıcının gözünde karşılığı olmayan bir rakamdır. Piyasa sizin anılarınızı değil, benzer evlerin satış fiyatını dikkate alır. Duygusal fiyat = uzayan süre + zorunlu indirim. Doğru olan, emsale dayalı gerçekçi fiyattır.

Ev internette farklı fiyatlarla, farklı fotoğraflarla yan yana görünür; bu, alıcıda güvensizlik ve "satılamıyor, pazarlık yaparım" algısı oluşturur. Ayrıca hiçbir emlakçı, her an başkasının satabileceği bir eve gerçek pazarlama bütçesi ayırmaz. Sonuç: daha çok ilan, daha az ciddi çaba. Tek yetki bu sorunu kökten çözer.

Alıcı mantıkla değil önce gözüyle karar verir. Dağınık, karanlık veya aşırı eşyalı bir ev "küçük ve bakımsız" algılanır; bu da doğrudan teklif rakamını düşürür. Birkaç saatlik sade-temiz-ferah hazırlık çoğu zaman binlerce liralık fark oluşturur. Düşük maliyetli, yüksek getirili bir yatırımdır.

Evet, en büyük gizli hatalardan biridir. Alıcı evi ilk fotoğraftan eler; karanlık, yamuk, dağınık kareler en güzel evi bile sıradanlaştırır. Gündüz ışığında, düzenli ve doğru açılarla çekilmiş fotoğraflar tıklanma ve gezme sayısını katlar. Biz portföyümüzü profesyonel sunumla yayınlarız.

"Acil" demek "yok pahasına" demek zorunda değildir. Doğru fiyat + güçlü pazarlama + tek yetkiyle birçok evi ortalamanın çok altında — kısa sürede — sattık. Gerçekçi acil satış, piyasanın hafif altında bir fiyat ve maksimum görünürlük dengesidir; panik indirimi değil. Aciliyetinizi konuşalım, size net bir takvim çıkaralım.

Hayır — en sık yapılan hata budur. Panikle yapılan büyük indirim hem gereksiz para kaybettirir hem de alıcıda "bir sorun var" şüphesi oluşturur. Daha akıllı yol; fiyatı piyasanın hemen altına doğru kurup ilanı en görünür hale getirmek ve nitelikli alıcıya hızlı ulaşmaktır. Bu, hem hızlı hem de en az kayıpla satıştır.

Acil satışta dağınık çok-kanallı ilan değil, odaklı tek yetki daha hızlıdır: tek tutarlı fiyat, anında profesyonel sunum, mevcut alıcı havuzuna doğrudan ulaşım ve gerektiğinde hedefli reklam. Bizim ortalama ~21 günlük satış süremiz tam da bu odaklı yöntemden gelir. Aciliyse hemen yazın.

İyi ilanın üç ayağı vardır: doğru fiyat, güçlü görseller ve net-dürüst metin. Başlık alıcının aradığı kelimeleri içermeli, açıklama abartısız ama eksiksiz olmalı, fotoğraflar gündüz ışığında ve düzenli çekilmeli. Yanıltıcı bilgi (yanlış m², gizlenen kusur) kısa vadede gezme getirir ama satışı bozar ve güveni yıkar.

Çok etkiler. Alıcı portalda saniyeler içinde "tıkla / geç" kararı verir ve bu kararı tamamen fotoğrafa göre verir. İyi fotoğraf daha çok tıklanma → daha çok gezme → daha çok teklif demektir. Aynı ev, kötü fotoğrafla aylarca beklerken iyi fotoğrafla haftalar içinde satılabilir. Bu yüzden sunum lüks değil, zorunluluktur.

Net bilgiler: m² (brüt/net), oda sayısı, kat, bina yaşı, ısıtma, aidat, site/otopark durumu, ulaşım ve çevre avantajları, tapu/iskân durumu ve krediye uygunluk. Alıcının ilk aklına gelen soruları metinde yanıtlamak gereksiz telefon trafiğini azaltır ve ciddi alıcıyı öne çıkarır.

Doğru kurulursa çok işe yarar. Portallar pasif alıcıyı, hedefli dijital reklam ise henüz aramayan ama uygun profildeki alıcıyı yakalar. Önemli olan rastgele "boost" değil, doğru bölge ve profile odaklanmış kampanyadır. Biz tüm dijital pazarlamamızı kendi içimizde yönetiriz; portföyümüze gerçek, ölçülebilir görünürlük sağlarız.

Kapora, alıcının ciddiyetini gösteren ve evi belirli bir süre bağlayan ön ödemedir. Güvenli olması için şartların (tutar, süre, cayma halinde ne olacağı) yazılı olması gerekir. Sözlü "söz" hukuken zayıftır. Tarafları koruyan net bir kapora/sözleşme metnini sizin adınıza düzenleriz.

Bu tamamen yazılı anlaşmanın şartlarına bağlıdır. Çoğu durumda alıcı haklı bir sebep olmadan cayarsa kapora satıcıda kalır; satıcı cayarsa genellikle kaporanın iadesi (bazı düzenlemelerde katı) gündeme gelir. Anlaşmazlığı önlemek için bu şartların baştan açık yazılması şarttır — biz tam da bunu sağlarız.

Usulüne uygun noter vekaletiyle satış yapılabilir ve yaygındır (örneğin şehir dışındaysanız). Güvenlik için vekaletin kapsamı net olmalı, güvendiğiniz kişiye verilmeli ve işlem sonrası gerekiyorsa iptal edilmelidir. Vekaletle yapılacak işlemlerde süreci dikkatle ve şeffaf biçimde yürütürüz.

Tapuya bizzat gelmeniz şart değildir. Güvendiğiniz bir kişiye satış yetkisi içeren noter vekaletnamesi vererek işlemi sizin adınıza tamamlatabilirsiniz. Yurt içindeyseniz herhangi bir noterden; yurt dışındaysanız Türk konsolosluğundan ya da apostil şerhli yabancı noter belgesiyle vekalet düzenlenir. Bu yöntem özellikle Kayseri'de mülkü olup şehir dışında veya yurt dışında yaşayan (gurbetçi) mülk sahipleri için çok pratiktir. Değerleme, alıcı bulma, evrak ve tapu sürecini uzaktan koordine eder; siz gelmeden satışı güvenle sonuçlandırırız. Durumunuzu WhatsApp'tan yazın, size özel yol haritası çıkaralım.

Gayrimenkul satış vekaletnamesi yalnızca noterde (yurt dışındaysanız konsoloslukta) düzenlenir; elden veya sözlü verilemez. Gerekenler: vekalet veren kişinin kimlik veya pasaportu ve genellikle son 6 ayda çekilmiş 2 vesikalık fotoğrafı, bir de vekil olacak kişinin kimlik bilgileri. Vekaletnamede satış yetkisi, bedel tahsil yetkisi ve imza yetkisi açıkça yazmalıdır; bu yetkiler net değilse tapuda işlem yapılamaz. Hangi ifadelerin bulunması gerektiğini önceden birlikte netleştirir, gereksiz ikinci bir noter masrafından kurtarırız.

Birkaç kural sizi korur: (1) Genel vekalet yerine yalnızca o taşınmaza özel vekalet verin. (2) Yetkileri (satış, bedel tahsil, imza) sınırlı ve net tutun. (3) Süreyi kısa belirleyin, süresiz vermeyin. (4) Yalnızca gerçekten güvendiğiniz kişiye verin. (5) İş bittiğinde veya güveniniz sarsıldığında ilgili notere başvurup vekaleti azledin (iptal edin). Ayrıca alıcı taraf vekaletle geliyorsa, o vekaletnamenin gerçekliğini de tapuda mutlaka teyit ettiririz — sahte vekaletname dolandırıcılığına karşı en önemli korumadır.

Temel kurallar: ödeme ile tapu devrini eş zamanlı yapın, parayı banka kanalıyla alın (elden büyük nakitten kaçının), "önce devredelim parayı sonra veririm" gibi tekliflere itibar etmeyin, ve tüm anlaşmaları yazılı yapın. Yetki belgeli bir ofisle çalışmak, sürecin her adımında bu güvenliği baştan kurar.

Sıralama şöyledir: alıcı bankaya başvurur → banka evi ekspertize gönderir → ekspertiz değeri ve alıcının kredi limiti uygunsa kredi onaylanır → tapu devri yapılır → banka satış bedelini doğrudan satıcı hesabına aktarır. Bu süreç birkaç iş günü ile birkaç hafta sürebilir; biz her adımı takip edip sizi bilgilendiririz.

Krediye uygunluğu etkileyen başlıca konular: iskân/kat mülkiyeti durumu, bina yaşı ve durumu, tapudaki nitelik (mesken mi), ve ekspertiz değerinin satış fiyatını karşılaması. Belirgin sorunlu (iskânsız, çok eski, ipotekli) evlerde kredi zorlaşabilir. Satışa başlamadan bu riskleri önceden tespit ederiz ki süreç son anda tıkanmasın.

Peşin satışa göre biraz daha uzun sürer çünkü ekspertiz ve banka onayı zaman alır. Ama bu, pazarın büyük kısmını oluşturan kredili alıcıyı dışlamak için sebep değildir — aksine onları kaybetmek alıcı havuzunuzu daraltır. Doğru kurgulandığında kredili satış da güvenli ve hızlı tamamlanır.