Evinizi satarken 2026'da neler ödersiniz, elinize net ne kalır?
Satıcının ödediği kalemler az ve bellidir. Aşağıda hepsini güncel oran ve tarihleriyle bulacak, hesaplayıcıyla kendi satışınızın net tutarını bir dakikada göreceksiniz.
Kısa cevap
Satıcı olarak ödediğiniz başlıca kalemler: satış bedelinin %2'si tapu harcı, emlakçıyla çalışıyorsanız hizmet bedeli ve KDV'si (Korun Emlak'ta %2 + KDV) ve varsa kalan kredi borcu. Evi parayla aldıysanız ve 5 yıl dolmadıysa değer artış kazancı vergisi de çıkabilir.
1 Ekim 2026'dan itibaren satış parası Güvenli Ödeme Sistemi'yle ödenir; kullanım bedeli size aktarılacak tutardan düşülür. Deprem sigortasını (DASK) artık alıcı kendi adına yaptırır; siz eski poliçenizin kalan primini geri isteyebilirsiniz.
Son güncelleme: 25 Eylül 2026
Elinize net ne kalır?
Tapuda beyan edilecek gerçek satış bedelini yazın.
Tapu harcındaki %2'lik payınızı kim ödüyor?
Emlakçıyla mı satıyorsunuz?
Elinize geçecek tahmini tutar
Satış bedelini yazın
Hesap bilgilendirme amaçlıdır. Değer artış kazancı vergisi ve döner sermaye tutara dahil değildir; kesin rakamlar tapu, banka ve mali müşavirinizle netleşir.
Oranlar büyük ölçüde aynı kaldı; değişen, paranın nasıl ödendiği, beyanın nasıl denetlendiği ve kimin neyi yaptırdığı. Tarih sırasıyla:
19 Aralık 2025
Satış bedeli tapuda gerçeğin altında gösterilirse eksik harç geri alınır; üstüne eskiden harcın dörtte biri olan ceza artık harcın tamamı kadar kesilir, gecikme faizi de eklenir. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı sorumludur.
1 Ocak 2026
Parayla alınıp 5 yıl dolmadan satılan evde, enflasyona göre güncellenmiş kazancın ilk 150.000 TL'si vergiden istisna. İstisna yılda bir kez kullanılır.
5 Eylül 2026
Alıcı kendi adına yeni poliçe yaptırır ve tapuda bu kontrol edilir. Sizin poliçeniz, sigorta şirketinize başvurduğunuzda tescil tarihinde sona erer ve kullanılmayan günlerin primi size iade edilir.
1 Ekim 2026
Satış bedeli elden ya da doğrudan havale/EFT ile ödenemez. Para güvenli hesapta bekler, tapu devri tamamlanınca hesabınıza geçer; kullanım bedeli sizin alacağınızdan düşülür.
Satıcıya ait kalemler solda lacivert çizgiyle işaretli. Alıcının kalemlerini bilmek de işinize yarar: pazarlıkta karşı tarafın toplam bütçesini görürsünüz.
| Kalem | Kim öder? | 2026'da tutar veya oran | Bilmeniz gereken |
|---|---|---|---|
| Tapu harcı | Satıcı ve alıcı, ayrı ayrı | Beyan edilen bedelin %2'si + %2'si | Bedel emlak vergisi değerinin altında gösterilemez. Alıcı sizin payınızı üstlenecekse yazılı netleştirin. |
| Emlakçı hizmet bedeli | Aksi yazılmadıkça alıcı ve satıcı eşit | Yasal üst sınır toplam %4 (KDV hariç). Korun Emlak satıcıdan %2 alır. | Yalnızca satış gerçekleşirse ödenir. |
| KDV | Hizmeti alan taraf | Hizmet bedelinin %20'si | Fatura kesilir. |
| Güvenli ödeme kullanım bedeli | Satıcı | Bankanın tarifesine göre | Size aktarılacak tutardan düşülür. Randevudan önce bankanızdan öğrenin. |
| Değer artış kazancı vergisi | Satıcı | 150.000 TL istisna sonrası %15'ten %40'a artan oran | Yalnızca parayla alınıp 5 yıl dolmadan satılan evde. Beyanı izleyen yılın Mart ayında. |
| Emlak vergisi | Satış yılında satıcı | Belediye tarifesi | 2026'da satıyorsanız 30 Kasım taksiti de sizde. |
| Kredi kapama | Satıcı | Kalan borç, sabit faizli konut kredisinde en fazla %1 veya %2 erken ödeme tazminatı | İpotek, borç kapanınca bankaya yapılan terkin başvurusuyla tapudan kalkar. |
| Döner sermaye | Uygulamada çoğunlukla alıcı | 2.227 TL gösterge × yöresel katsayı | Kesin tutar e-Devlet'teki harç ve döner sermaye sorgusunda görünür. |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Alıcı, kendi adına | Poliçe primi | 5 Eylül 2026'dan beri poliçe devredilmiyor; satıcı kalan primi geri isteyebilir. |
| Ekspertiz (kredili satış) | Genellikle alıcı | Banka tarifesi | Satıcının ödemesi yoktur. |
| Noter vekaletnamesi | Vekalet veren | Noter tarifesi | Şehir veya yurt dışındaysanız gerekir. |
| Yabancı uyruklu taraf | İşlemi yapan taraf | Bağımsız bölüm başına +20.868 TL döner sermaye | Alıcı ya da satıcı yabancı uyrukluysa uygulanır. |
Kayseri'deki ortalama konut fiyatına yakın bir satış. Satıcı emlakçıyla çalışıyor, evi 5 yıldan uzun süredir onun, kredi borcu yok.
Güvenli ödeme kullanım bedeli bankaya göre değişir ve bu tutardan ayrıca düşülür. Aynı satışta alıcı da 70.000 TL tapu harcı, hizmet bedeli ve döner sermaye öder.
Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedelinin %2'si alıcıdan, %2'si satıcıdan ayrı ayrı alınır. Harç, randevudan önce e-Devlet, anlaşmalı bankalar veya vergi dairesi üzerinden yatırılır.
Beyan edilen bedel, belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinin (rayiç) altında olamaz. 2026 emlak vergisi değerlerinin yeniden belirlendiği yıl olduğundan bu alt sınır birçok evde yükseldi. Rayiç, satış fiyatınız değildir; yalnızca resmi alt tabandır.
Güvenli Ödeme Sistemi'yle birlikte alıcının ödediği gerçek tutar banka kaydına geçiyor. Tapuda farklı bir rakam yazmanın izi artık kalıcı.
3.500.000 TL'ye anlaşılan bir ev tapuya 2.000.000 TL yazılırsa, tespit edildiğinde her taraf için ayrı ayrı:
"Kazanılan" 30.000 TL geri alınır, üstüne aynı tutar ceza eklenir.
Satıcıya özel bir risk daha: Evi alırken tapuda düşük bedel gösterildiyse ve 5 yıl dolmadan satıyorsanız, vergi dairesi kazancınızı tapudaki düşük alış bedelinden hesaplar. Gerçekte küçük olan kazanç, kâğıt üzerinde büyür. Satışa çıkmadan önce alış tapunuzdaki bedeli kontrol edin.
Güvenli Ödeme Sistemi, "önce para mı, önce tapu mu?" sorusunu kaldırıyor: para bir güvenli hesapta bekliyor, tapu devrediliyor, para aynı anda size geçiyor. Satıcı için adımlar:
Kaporanın yeni sistemde nasıl mahsup edileceği henüz ayrıntılı netleşmedi. Kaporayı makul tutarda tutun, banka hesabınıza açıklamalı alın; tutarı, cayma halini ve tapu tarihini yazılı sözleşmeye bağlayın.
İşlem için alıcıya ve size bir referans numarası verilir; başvuru bu numarayla e-Devlet üzerinden yapılır. Tapu satış başvurusunun kendisi her zamanki gibi Web Tapu'dan ilerler.
Tutar, yetkili bir banka veya katılım bankasındaki güvenli hesapta bloke edilir. Tapu işlemi bitene kadar ne siz ne alıcı bu paraya dokunabilir.
Kimliğinizle randevuya gidersiniz; vekaletle satışta vekiliniz gider. Harç ve belgeler önceden hazır olmalıdır.
Devir tamamlanınca tutar, kullanım bedeli düşülerek adınıza kayıtlı hesaba otomatik aktarılır. Satış gerçekleşmezse para alıcıya iade edilir.
Tapu günü biri size "parayı şu IBAN'a yatıralım", "sistem çalışmıyor, elden verelim" ya da "bir kısmını ayrıca gönderelim" derse işlemi durdurun. 1 Ekim 2026'dan sonra satış bedelinin tek doğru yolu güvenli hesaptır. Yetkili bir emlak işletmesiyle çalışıp çalışmadığınızı da bu kontrol listesiyle doğrulayabilirsiniz.
Tek bir vergi söz konusu: değer artış kazancı vergisi. Ödeyip ödemeyeceğiniz, evi nasıl ve ne zaman edindiğinize bağlı.
Vergi yok
Kazancınız ne olursa olsun vergi ve beyanname yoktur. Süre, tapuda adınıza tescil tarihinden hesaplanır.
Vergi yok
5 yıl kuralı uygulanmaz; hemen satsanız da bu vergi doğmaz. Satıştan önce veraset ve intikal vergisi ilişiğinin kesilmiş olması gerekir.
Vergi çıkabilir
Alış bedeli enflasyona göre güncellenir, satış giderleri düşülür, kalan kazancın 150.000 TL'si (2026) istisnadır. Aşan kısma %15'ten %40'a artan oran uygulanır. 2026 satışları Mart 2027'de beyan edilir; vergi Mart ve Temmuz'da iki taksitte ödenir.
Kendi rakamlarınızla hesap için Gelir İdaresi'nin değer artış kazancı hesaplama aracını kullanabilir, ayrıntılı anlatım ve örnek için 5 yıl dolmadan ev satışı vergisi rehberimize bakabilirsiniz. Miras kalan evin satış adımları miras rehberimizde.
Randevu adımları için Web Tapu rehberimize, ipotekli evin satış yolları için ipotekli ev rehberimize bakabilirsiniz.
Satıcının başlıca kalemleri satış bedelinin %2'si tapu harcı, emlakçıyla çalışıyorsa hizmet bedeli ve KDV'si, varsa kalan kredi borcu ve 1 Ekim 2026'dan itibaren Güvenli Ödeme Sistemi'nin kullanım bedelidir. Ev parayla alınmış ve 5 yıl dolmamışsa değer artış kazancı vergisi de doğabilir. Satış yılının emlak vergisi de satıcıya aittir.
İkisi de öder. Beyan edilen satış bedelinin %2'si alıcıdan, %2'si satıcıdan ayrı ayrı alınır; toplam %4'tür. Pazarlıkla alıcı satıcının payını da üstlenebilir; bu durumda anlaşmayı yazılı hale getirmek gerekir.
Hayır. Oran 2026'da da alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2'dir. Değişen, bedeli düşük göstermenin cezasıdır: eksik ödenen harcın yanında artık harç kadar, yani yüzde 100 vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi alınır.
Tespit edilirse eksik kalan harç hem satıcıdan hem alıcıdan ayrı ayrı alınır, üstüne eksik harç kadar ceza ve gecikme faizi eklenir. 1 Ekim 2026'dan itibaren satış bedeli Güvenli Ödeme Sistemi ile banka kaydı üzerinden aktarıldığı için gerçek tutar kayıt altındadır. Beyan edilen bedel ayrıca emlak vergisi değerinin altında olamaz.
1 Ekim 2026'dan itibaren. Satış bedelinin tamamı ya da bir kısmı nakit, havale veya EFT ile ödenecekse para taraflar arasında doğrudan gönderilemez; güvenli hesaba yatırılır ve tapu devriyle eş zamanlı olarak satıcıya aktarılır. Ev, arsa, işyeri ve şirket satışları da kapsamdadır.
Tapudaki devir işlemi tamamlandığında sistem, güvenli hesapta bekleyen tutarı otomatik olarak satıcının hesabına aktarır. Satış gerçekleşmezse para alıcıya iade edilir. Böylece hem parası ödenip tapusu devredilmeyen hem de tapusu devredilip parası alınamayan satışların önüne geçilir.
Satıcı öder. Kullanım bedeli, satıcıya aktarılacak satış bedelinden düşülür. Tutarı işlemi yapacağınız bankanın tarifesi belirler; tapu randevusundan önce bankanızdan öğrenmeniz önerilir.
Bankanın kullandırdığı kredi tutarı Güvenli Ödeme Sistemi'nin dışındadır ve banka tarafından ödenir. Peşinat ve kredi dışında kalan diğer ödemeler ise Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılır. Kredili satışta ekspertiz ücretini genellikle krediyi kullanan alıcı öder.
Hayır. Satış bedeli sistem dışında elden, doğrudan havale veya EFT ile ödenirse tapu işlemi tamamlanamaz. Tapu günü parayı başka bir hesaba yatırma ya da sistemi atlayıp elden ödeme önerileri dolandırıcılık işaretidir.
Kaporanın Güvenli Ödeme Sistemi'nde nasıl mahsup edileceği henüz ayrıntılı olarak netleşmedi. Kaporayı makul tutarda tutmak, banka hesabınıza açıklamalı olarak almak ve tutarı, cayma halinde ne olacağını ve tapu tarihini yazılı bir sözleşmeye bağlamak en güvenli yoldur.
Evi parayla aldıysanız ve 5 yıl dolmadan satıyorsanız değer artış kazancı vergisi doğabilir. Alış bedeli enflasyona göre güncellenir, satış giderleri düşülür ve kalan kazancın 150.000 TL'si 2026 yılı için vergiden istisnadır; istisna yılda bir kez uygulanır. 5 yıl dolduysa vergi ve beyanname yoktur.
Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazın satışında 5 yıl kuralı uygulanmaz ve değer artış kazancı vergisi doğmaz. Tapu harcı ise her satışta olduğu gibi ödenir; satıştan önce veraset ve intikal vergisi ilişiğinin kesilmiş olması gerekir.
Yönetmeliğe göre alım satımda toplam hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç %4'ünü geçemez ve aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır. KDV oranı %20'dir ve bedele eklenir. Korun Emlak'ın satıcı hizmet bedeli satış bedelinin %2'si + KDV'dir ve yalnızca satış gerçekleşirse ödenir.
5 Eylül 2026'dan itibaren zorunlu deprem sigortası poliçesi satışta alıcıya devredilmiyor. Alıcı kendi adına poliçe yaptırır ve tapuda bu kontrol edilir. Satıcının poliçesi, sigorta şirketine başvurması halinde tapu tescil tarihi itibarıyla sona erer ve kullanılmayan günlerin primi iade edilir.
Tapu devrinin yapıldığı yılın emlak vergisi satıcıya aittir; alıcı ertesi yıldan itibaren öder. 2026'da satış yapan satıcı için 30 Kasım'a kadar ödenecek ikinci taksit de satıcıya aittir.
Evet. Kalan borç satış bedelinden kapatılır ve ipoteğin tapudan kaldırılması (terkin) için bankaya başvurulur. Sabit faizli konut kredisinde banka, kalan vade 36 ay veya daha kısaysa erken ödenen tutarın en fazla %1'ini, daha uzunsa en fazla %2'sini erken ödeme tazminatı olarak isteyebilir.
Tapu müdürlüğünün işlem ücretidir. 2026'da satış işleminde 2.227 TL'lik gösterge tutarın, taşınmazın bulunduğu yerin yöresel katsayısıyla çarpılmasıyla bulunur ve uygulamada çoğunlukla alıcı öder. Kesin tutar e-Devlet'teki harç ve döner sermaye sorgusunda görünür. Taraflardan biri yabancı uyrukluysa bağımsız bölüm başına ayrıca 20.868 TL alınır.
Fiyat, harç, kredi kapama ve güvenli ödeme adımlarını tek listede birlikte çıkaralım. Yerinde fiyat analizi ve masraf kontrolü ücretsizdir; hizmet bedeli yalnızca satış gerçekleşirse ödenir.
Korun Emlak, Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi 3800066, Kayseri Emlakçılar Odası sicil no 291. Sahabiye Mah. Birkan Sk. Yalı Apt. 24/C, Kocasinan, Kayseri.
Bu sayfa 25 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki düzenlemelere göre genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Oranlar, tutarlar ve uygulama ayrıntıları değişebilir; vergi hesabınız için mali müşavirinize, harç ve döner sermaye için tapu müdürlüğüne danışın. Korun Emlak mali müşavirlik hizmeti vermez.
